Medzi najčastejšie a zároveň najdrahšie chyby pri predaji nehnuteľnosti patrí nesprávny odhad predajnej ceny. Hneď na úvod je dôležité povedať, že predajnú cenu nehnuteľnosti neurčuje ani predávajúci, ani kupujúci a ani ja alebo vy – v skutočnosti ju určuje trh. Finálna cenovka nie je totiž ničím iným než bodom rovnováhy medzi dopytom a ponukou. Cieľom je teda vypočítať takú hodnotu, ktorá sa k tomuto bodu priblíži čo najpresnejšie.

Za naozaj správnym určením stojí dôkladná analýza založená na tvrdých dátach a jej výsledkom nie je jedno konkrétne číslo, ale cenové rozpätie (pri mojich analýzach zvyčajne s priemerným rozptylom cca 6 %), ktoré definuje reálnu trhovú hodnotu. O tom, kde na tomto spektre skončí finálna cena, rozhoduje najmä dopyt a konkurencia na trhu v danom momente, ako aj schopnosť vlastníka, resp. makléra obhájiť hodnotu nehnuteľnosti.

Ako sa k takémuto rozpätiu dopracovať? Najčastejšie porovnaním s podobnými nehnuteľnosťami na trhu. Táto metóda je spoľahlivá, má však svoje nástrahy.

Riziká porovnávania
Hoci porovnávacia metóda je pri určovaní ceny spoľahlivým nástrojom, nestačí len otvoriť inzertný portál a pozrieť sa, za koľko predávajú susedia. V prvom rade treba myslieť na to, že tieto cifry nemusia nutne odrážať skutočnosť. Predstavy predávajúcich bývajú často nadsadené. Z obchodov, ktoré som sprostredkovala, viac než polovica klientov očakávala na začiatku vyššiu cenu, než za akú sa nehnuteľnosť napokon predala, a to v priemere o takmer 8 %. Zohľadnili ste to vo svojom výpočte?

Druhou nástrahou je porovnávanie „hrušiek s jablkami“. Žiadne dve nehnuteľnosti nie sú úplne rovnaké, aj keď sa to tak môže zdať. Napríklad rekonštrukcia dvoch identických bytov (dispozíciou) nemusí automaticky znamenať rovnaký finančný vklad. Zohľadňovať je preto potrebné tiež rozsah, rok, ale aj materiály použité pri prerábke, amortizáciu, to, či sa nehnuteľnosť predáva so zariadením alebo bez neho, či má zariadenie plusovú alebo mínusovú hodnotu, či je byt s balkónom alebo bez, má murovanú alebo latkovú pivnicu, akú veľkú, na akom podlaží v rámci vchodu sa byt nachádza, na ktoré svetové strany je orientovaný, s akým výhľadom, na ktorej presne ulici stojí bytový dom atď. Pretože na tom všetkom záleží.

Treťou nástrahou je samotný výber inzerátov, s ktorými sa porovnávate. Ponuky, ktoré na portáloch vidíte najdlhšie, sú často práve tie, ktoré sa nedarí predať, a to najčastejšie pre nadsadenú cenu. Ak si z nich beriete príklad, preberáte aj ich chybu. Dobre nacenené nehnuteľnosti sa naopak predajú v priebehu niekoľkých dní či týždňov a z portálov zmiznú skôr, než si ich stihnete všimnúť. Obraz trhu, ktorý vidíte v inzerciách, je tak prirodzene skreslený smerom nahor.

Online naceňovacie nástroje
Mnohí predávajúci dnes siahnu aj po online naceňovacích nástrojoch. Po zadaní adresy, výmery a niekoľkých parametrov vám za pár sekúnd vypočítajú orientačnú cenu. Ako prvý krok na získanie predstavy sú užitočné, treba však poznať ich limity. Väčšina z nich pracuje prevažne s inzertnými cenami, ktoré, ako sme si ukázali, nemusia zodpovedať skutočnosti. A hlavne nevidia to, čo sa do formulára zadať nedá: kvalitu rekonštrukcie, dispozičné riešenie, výhľad z okna, stav spoločných priestorov či atmosféru ulice. Výsledok preto berte ako hrubý orientačný bod, nie ako cenu, za ktorú byt nahodíte na trh.

Ako teda postupovať?
Ak si chcete urobiť vlastnú predstavu o cene nehnuteľnosti, tu je niekoľko krokov, ktoré zvládnete aj bez prístupu k odborným dátam:

Sledujte trh niekoľko týždňov pred zahájením predaja vlastnej nehnuteľnosti. Čo sa predá rýchlo, je nacenené správne. Čo visí mesiace alebo zlacňuje, je nadsadené.
Zistite, za koľko sa nedávno predala podobná nehnuteľnosť vo vašom okolí. Ak viete skutočnú predajnú cenu, napríklad bytu suseda vo vchode z posledných mesiacov, je to najcennejší údaj, z ktorého môžete vychádzať.
Ak takúto informáciu nemáte, siahnite po online naceňovacom nástroji. Po zadaní adresy, výmery a niekoľkých parametrov vám za pár sekúnd vypočíta orientačnú cenu, a vy tak získate rámec, v ktorom sa pohybovať. Berte ho však len ako východiskový bod.
Porovnajte nehnuteľnosť s ponukami na trhu. Vyberajte len naozaj podobné nehnuteľnosti, teda rovnakú lokalitu, výmeru, dispozíciu a stav. Rozlišujte tiež medzi úžitkovou a obytnou plochou (rozdiely vysvetľujem v článku Čo je úžitková, podlahová, obytná a zastavaná plocha?). Meter štvorcový loggie nemá rovnakú hodnotu ako meter štvorcový obývacej izby.
Nezabudnite na rozdiel medzi inzertnou a skutočnou cenou. Od ceny, ku ktorej ste sa dopracovali porovnaním inzerátov, odporúčam odpočítať 3 až 10 % podľa toho, akým tempom sa daný typ nehnuteľnosti predáva (čím rýchlejšie, tým menej). Ak vám teda vychádza 160 000 €, reálna predajná cena sa bude pravdepodobne pohybovať približne medzi 144 000 a 155 000 €.
Pozrite sa na nehnuteľnosť očami kupujúceho. Vybrali by ste si za rovnaké peniaze z aktuálnej ponuky práve tú svoju?

Posledné slovo má trh
Na začiatku sme si povedali, že cenu určuje trh. Aj tá najstarostlivejšie pripravená analýza je preto len váš najlepší odhad, a či bol správny, ukážu až prvé týždne po zverejnení inzerátu. Ak sa ozývajú záujemcovia a konajú sa obhliadky, cena je nastavená dobre. Ak je ticho, nečakajte, že sa situácia zmení sama, a cenu včas upravte.

Jednou z najčastejších chýb je pridať k cene rezervu na zjednávanie. Prečo to takmer vždy dopadne opačne, než predávajúci očakáva, rozoberám v článku Prečo nechať priestor na zjednávanie nefunguje?

Ako správne určiť cenu nehnuteľnosti