Dobrá nájomná zmluva zaručí transparentný vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Definuje kto, za koľko a na ako dlho bude nehnuteľnosť užívať, ale aj ako sa budú riešiť opravy, škody, kaucia, zvyšovanie nájomného, skončenie nájmu či odovzdanie nehnuteľnosti. Na Slovensku už od roku 2014 fungujú dva právne režimy, podľa ktorých možno nájom upraviť – Občiansky zákonník a zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Ktorý z nich je výhodnejší a aké povinné náležitosti by mala nájomná zmluva obsahovať?

Dva režimy nájomnej zmluvy
Ak máte v pláne prenajímať investičný byt, nájomná zmluva sa dá právne podriadiť dvom režimom. To, podľa ktorého zákona sa pri prenajímaní riadite, je dobré v nájomnej zmluve aj uviesť. Ako základný a všeobecný režim nájmu v SR stále funguje Občiansky zákonník, ktorý upravuje nájom nehnuteľnosti všeobecne a z týchto dvoch režimov ako jediný umožňuje aj nájom na dobu neurčitú. Na druhej strane zákon o krátkodobom nájme bytu je osobitný režim zavedený len pre nájom bytov, len na dobu určitú, najviac na 2 roky s možnosťou predĺženia dvakrát o ďalšie 2 roky, teda spolu najdlhšie na 6 rokov. Nevzťahuje sa však na rodinné domy – tie možno prenajať len podľa Občianskeho zákonníka, hoci sa v praxi často chybne používa aj zmluva o krátkodobom nájme. Zákon sa nevzťahuje ani na služobné a družstevné byty, byty osobitného určenia, byty obstarané so štátnou podporou a na byty vo vlastníctve obcí, vyšších územných celkov, Bratislavy, Košíc a ich mestských častí.

Aké sú v nich rozdiely?
Občiansky zákonník vo väčšej miere chráni nájomcu, kým krátkodobý nájom bytu môže byť v mnohých ohľadoch výhodnejší pre prenajímateľa. Volí sa najmä vtedy, keď chce prenajímateľ presnejšie a pružnejšie nastaviť krátkodobé až strednodobé nájomné vzťahy. Takáto zmluva má presnejšie určený obsah, jasnejšie pravidlá pre nájomné a úhrady za služby, širšie možnosti skončenia nájmu, kratšie a pružnejšie výpovedné lehoty a výslovnú úpravu peňažnej zábezpeky vrátane jej zákonného limitu. Pri nájme podľa Občianskeho zákonníka sú pravidlá všeobecnejšie, podmienky výpovede prísnejšie a režim kaucie treba dôsledne upraviť priamo v zmluve. Pozor na registráciu na daňovom úrade: každý prenajímateľ, ktorý je fyzickou osobou a ešte nie je registrovaný, sa musí zaregistrovať do konca mesiaca nasledujúceho po začiatku prenájmu, bez ohľadu na zvolený režim. Pri krátkodobom nájme má zanedbanie tejto povinnosti aj ďalší následok – na výpoveď zo strany prenajímateľa sa použijú prísnejšie pravidlá Občianskeho zákonníka a výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako dva mesiace.

Náležitosti nájomnej zmluvy podľa OZ
Občiansky zákonník (OZ) upravuje nájomnú zmluvu v siedmej hlave od § 663. Podstatné náležitosti sú vymedzené v § 686. Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Občiansky zákonník nevyžaduje písomnú formu nájomnej zmluvy. Ak sa ale nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica.

Zmluva o krátkodobom nájme bytu
Pri krátkodobom nájme bytu musí mať nájomná zmluva výhradne písomnú podobu. Uzavretím nájomnej zmluvy prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú. Zmluva musí obsahovať najmä tieto náležitosti:

údaje o zmluvných stranách – meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby, pri podnikateľoch a firmách aj obchodné meno, sídlo alebo miesto podnikania a IČO,
označenie predmetu nájmu a rozsah jeho užívania,
určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a úhrad za služby,
opis stavu bytu, jeho príslušenstva, vybavenia a známych závad,
určenie doby nájmu,
vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý, že zmluva sa uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.

Výpovedná lehota sa líši
Aj tu sa dva zákony poriadne odlišujú. Podľa Občianskeho zákonníka je výpovedná lehota pri nájme bytu tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená. Prenajímateľ môže nájomcovi určiť aj dlhšiu výpovednú lehotu. Zákon navyše v § 685 ods. 1 uvádza: „Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.“ Pri krátkodobom nájme bytu podľa zákona č. 98/2014 Z. z. je režim pružnejší, pretože výpovedná lehota začína plynúť už dňom nasledujúcim po doručení výpovede, teda takmer ihneď. Spravidla nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, pričom pri niektorých zákonne definovaných dôvodoch, ako sú napríklad prípady poškodzovania bytu alebo neplatenia nájmu, môže byť skrátená na 15 dní. Rozdiel je aj v súdnej ochrane. Ak nájomca napadne výpoveď podľa Občianskeho zákonníka na súde, výpoveď začne pôsobiť až po právoplatnom rozhodnutí súdu. Pri krátkodobom nájme bytu žaloba účinky výpovede nezastaví.

Predmet a rozsah užívania bytu
Každá nájomná zmluva musí mať presne definovaný predmet nájmu. Zmluva by mala obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Preto sa odporúča označiť byt čo najpresnejšie: adresa, číslo bytu, poschodie, súpisné/orientačné číslo, prípadne číslo LV, katastrálne územie, výmera, počet izieb, pivnica, balkón, parkovacie miesto a presné určenie, či sa prenajíma celý byt alebo len jeho časť. Do rozsahu užívania uveďte aj užívanie spoločných priestorov a prípadné obmedzenia užívania nehnuteľnosti. Z právneho hľadiska je rozumné mať k zmluve odovzdávací protokol s detailným súpisom zariadenia, stavov meračov, počtu kľúčov, fotodokumentácie či záznamom o existujúcich vadách.

Aká môže byť maximálna kaucia
Pri krátkodobom nájme bytu nesmie výška peňažnej zábezpeky prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Pri nájme podľa Občianskeho zákonníka takáto osobitná zákonná úprava výšky kaucie chýba, stojí teda najmä na rozhodnutí prenajímateľa. Aby ste sa však vyhli sporom, je rozhodne lepšie zveriť prípravu a kontrolu nájomnej zmluvy do odborných rúk právnika. Poradí vám, ktorý z právnych režimov je vhodný pre vás a vašu nehnuteľnosť, zapracuje všetky povinné náležitosti a pomôže znížiť riziko budúcich sporov či neoprávnených povinností.

Pripravuje sa aj zásadná zmena
Nový Občiansky zákonník s plánovanou účinnosťou od 1. júla 2027 má zrušiť zákon o krátkodobom nájme bytu a nájom upraviť nanovo. Viac sa dočítate v článku Ako sa budúci rok zmenia pravidlá prenájmov? Dobre pripravená nájomná zmluva je najlacnejšou poistkou pre obe strany – ušetrí čas, peniaze aj nervy, keď niečo nejde podľa plánu.

Ktoré náležitosti nájomnej zmluvy sú povinné?