Ako sa budúci rok zmenia pravidlá prenájmov?

Prenajímate byt alebo práve hľadáte bývanie v prenájme? Budúci rok nás v nájomných zmluvách zrejme čakajú veľké zmeny. Platiť by mal začať nový Občiansky zákonník, ktorý výrazne ovplyvní vzťahy majiteľov a ich nájomcov.

Všetko v jednom zákone
Po dlhých desaťročiach pôvodnej právnej úpravy by mal v júli budúceho roku začať platiť úplne nový Občiansky zákonník. Do zmluvných vzťahov má priniesť väčší poriadok a zastrešiť ich na jednom mieste. V realitách sa predovšetkým dotkne nájomných zmlúv, teda vzťahu prenajímateľa a nájomcu. Po novom sa už nebudeme riadiť viacerými rôznymi zákonmi, ako sú Zákon o krátkodobom nájme bytu alebo Zákon o nájme nebytových priestorov, ale iba jedným – Občianskym zákonníkom.

Koniec bytových náhrad
Dobrou správou pre prenajímateľov je najmä úplné zrušenie povinnosti zabezpečiť nájomcovi bytovú náhradu pri výpovedi nájmu na dobu neurčitú, teda pri dlhodobom prenájme. Práve táto povinnosť viedla mnohých majiteľov bytov k uzatváraniu nájomných zmlúv na kratšie, presne vymedzené obdobia, najčastejšie na jeden rok s možnosťou ďalšieho predĺženia. Obávali sa totiž situácie, že v prípade problémového nájomcu nebudú vedieť nájomný vzťah jednoducho ukončiť. Po novom tak nájomca po uplynutí výpovednej lehoty stráca akékoľvek právo na bývanie v nehnuteľnosti.

Výpoveď bez udania dôvodu
Kým doteraz mohli majitelia nehnuteľností ukončiť nájomný vzťah na dobu neurčitú len z presne zákonom vymedzených dôvodov, po novom budú môcť nájomnú zmluvu vypovedať aj bez uvedenia konkrétnej príčiny. Výpovedná lehota má byť v takomto prípade 6 mesiacov, pričom pri zraniteľných skupinách, ako sú seniori, osoby so zdravotným postihnutím alebo rodičia s deťmi, sa počíta s ešte dlhšou lehotou.

Pravidlá pre zvyšovanie nájmu
Nová legislatíva by už nemala umožniť svojvoľné zvyšovanie nájmu zo strany majiteľa. Možné to bude len v prípade, ak si to zmluvné strany výslovne dohodnú v nájomnej zmluve. Po novom budete môcť v zmluve uviesť aj tzv. inflačnú doložku naviazanú na vývoj inflácie zverejňovanej Štatistickým úradom SR. Bez takejto dohody nebude možné nájom jednostranne zvýšiť.

Nové práva pri modernizácii bytu

Ak sa majiteľ pustí do modernizácie svojej nehnuteľnosti, napríklad vymení okná, nainštaluje fotovoltiku či zrealizuje zateplenie, má podľa nového zákona možnosť zvýšiť nájomné maximálne o 5 % z reálne vynaložených nákladov ročne. Pokiaľ ale nájomca s novými podmienkami súhlasiť nebude, má právo nájom ukončiť.

Čo bude s depozitom?
Limit pre požadovanie depozitu má byť maximálne trojnásobkom výšky mesačného nájomného a platieb za energie. Po silnej kritike pôvodného návrhu zo zákona vypadla kontroverzná povinnosť úročenia depozitu zo strany vlastníka. Rovnako bola vynechaná aj časť, ktorá priznávala nájomcovi právo chovať v byte zviera. Naďalej si tak bude môcť majiteľ v zmluve určiť, či zvieratá nájomníkom povolí alebo nie.

Pozor na automatické predĺženie nájmu
Ak nájomná zmluva na dobu určitú vyprší, no nájomca v byte naďalej býva, má majiteľ presne 3 mesiace na to, aby ho písomne vyzval na vypratanie nehnuteľnosti. Ak tak nespraví alebo túto lehotu prehliadne, nájom sa automaticky obnoví na rovnaké obdobie a za rovnakých podmienok.

Verdikt padne už o pár mesiacov
Hoci nová legislatíva výrazne mení pravidlá hry a preklápa misky váh o niečo viac v prospech majiteľov nehnuteľností, v praxi bude opäť najdôležitejšia ľudská stránka a kvalitná zmluvná príprava. Keďže nový kódex prešiel v máji 2026 schválením vlády a momentálne mieri do parlamentu, jeho definitívnu podobu spoznáme už o niekoľko mesiacov. Pre prenajímateľov aj nájomcov to znamená jediné – už dnes sa oplatí sledovať legislatívny vývoj a začať premýšľať nad tým, ako budú vyzerať nové zmluvy, ktoré sa od júla budúceho roka rozhodnú uzatvoriť.