Ak ste spoluvlastníkom nehnuteľnosti a premýšľate nad predajom vášho podielu tretej strane, nezabúdajte na zákonné predkupné právo. Čo presne pre vás znamená, koho sa naopak netýka a aké komplikácie vám môže priniesť v praxi?

Čo je predkupné právo
Predkupné právo znamená, že určitá osoba má prednostné právo kúpiť vec skôr, ako ju vlastník predá niekomu inému. Môže ísť pritom o zákonom stanovené (§ 140 Občianskeho zákonníka) alebo zmluvne dohodnuté právo.

Pri nehnuteľnostiach sa s ním najčastejšie stretávame vtedy, keď jednu nehnuteľnosť vlastní viacero osôb. Typickým príkladom je byt, dom alebo pozemok v podielovom spoluvlastníctve. Jeden zo spoluvlastníkov chce svoj podiel predať, no predtým ho musí za rovnakých podmienok písomne ponúknuť ostatným spoluvlastníkom.

Zákon teda hovorí, že ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, spoluvlastníci majú predkupné právo. Výnimkou je prevod podielu blízkej osobe. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú inak, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti svojich podielov.

Predkupné právo v praxi
V realitnej praxi sa predkupné právo rieši najmä pri predaji spoluvlastníckeho podielu. Môže ísť napríklad o situáciu, keď súrodenci zdedia dom, každý vlastní určitý podiel a jeden z nich sa rozhodne svoj podiel predať. Alebo o pozemok, ktorý má viacerých vlastníkov, pričom jeden z nich už nechce v spoluvlastníctve pokračovať.

Dôležité je uvedomiť si, že spoluvlastnícky podiel nie je konkrétna izba, konkrétna časť záhrady ani konkrétny roh pozemku. Ide o ideálny podiel na celej nehnuteľnosti. Aj preto zákon chráni ostatných spoluvlastníkov pred tým, aby im do spoločného vlastníctva bez možnosti vyjadrenia vstúpila úplne cudzia osoba.

Výnimkou je prevod blízkej osobe
Predkupné právo sa neuplatní, ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza na blízku osobu. Blízkou osobou je podľa Občianskeho zákonníka príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel. Za blízke osoby sa môžu považovať aj iné osoby v rodinnom alebo obdobnom pomere, ak by ujmu jednej z nich druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.

Ak spoluvlastník prevádza svoj podiel napríklad dcére, synovi, rodičovi, manželovi alebo sestre, ostatným spoluvlastníkom ho najprv ponúkať nemusí – v takomto prípade nemajú predkupné právo.

Čo ak bolo predkupné právo porušené?
Ak spoluvlastník predá svoj podiel tretej osobe bez toho, aby vám ho najprv ponúkol, máte viacero možností, ako sa brániť. Vhodný postup závisí od toho, čo chcete dosiahnuť.

Môžete namietať neplatnosť prevodu
V prvom rade sa môžete domáhať neplatnosti kúpnej zmluvy. Neplatnosť však nenastáva automaticky – treba sa jej aktívne dovolať, spravidla súdnou cestou.
Môžete žiadať, aby bol podiel prevedený na vás
Od nového vlastníka môžete požadovať, aby vám podiel ponúkol za rovnakých podmienok, za akých ho nadobudol. Ak odmietne, o povinnosti uzavrieť zmluvu môže rozhodovať súd.
Môžete si predkupné právo ponechať do budúcna
Ak podiel teraz kúpiť nechcete, vaše predkupné právo môže zostať zachované voči novému vlastníkovi. To znamená, že pri ďalšom predaji by ho mal rešpektovať už on.

Garážové státia
Pri garážových státiach v bytových domoch často nejde o samostatný nebytový priestor, ale o právo výlučne užívať konkrétne státie, ktoré je spojené so spoluvlastníckym podielom na garáži v dome. Toto právo sa zapisuje aj do katastra nehnuteľností.

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov uvádza, že spoluvlastníci garáže v dome nemajú predkupné právo vtedy, ak sa spoluvlastnícky podiel na garáži prevádza spolu s bytom alebo nebytovým priestorom v tom istom dome, prípadne v stavebnotechnicky prepojenom alebo súvisiacom dome. Rovnako ho nemajú ani vtedy, ak sa podiel prevádza na vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v takomto dome.

Ak však ide o samostatný prevod spoluvlastníckeho podielu na garáži mimo týchto výnimiek, spoluvlastník garáží má povinnosť ponúknuť svoj podiel najskôr ostatným spoluvlastníkom garáží.

Kedy má predkupné právo štát?
Predkupné právo sa netýka iba spoluvlastníkov. Pri predaji kultúrnej pamiatky alebo jej časti musí vlastník najprv urobiť ponuku štátu, ktorý zastupuje Ministerstvo kultúry SR. Osobitné predkupné právo štátu existuje aj pri pozemkoch v územiach s tretím, štvrtým alebo piatym stupňom ochrany mimo zastavaného územia obce.

V skratke teda platí, že ak majú ostatní spoluvlastníci o podiel na nehnuteľnosti záujem, musíte im ho umožniť prednostne kúpiť za rovnakých podmienok, aké boli ponúknuté inému záujemcovi. Ak záujem nemajú, môžete pokračovať v predaji tretej osobe.

Predkupné právo: čo musí vedieť spoluvlastník pred predajom