Ako funguje generálna amnestia pri čiernych stavbách postavených do roku 1976?

Zdedili ste starší dom, ide o tzv. čiernu stavbu a neviete, čo s tým? Nie je to nezvyčajné — staré domy, garáže či hospodárske budovy niekedy stoja celé desaťročia, no v papieroch a na katastri po nich niet ani stopy. Ak bola takáto stavba postavená pred 1. októbrom 1976, vzťahuje sa na ňu generálna amnestia — zo zákona je už legálna, bez ohľadu na to, či sa o tom vie. Čo to prakticky znamená a čo (ak vôbec niečo) musíte urobiť?

Generálnu amnestiu pre stavby priniesla novela zákona č. 50/1976 o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) z apríla 2024. Zákon v nej hovorí, že stavby postavené pred 1. októbrom 1976 sa od 1. apríla 2024 považujú za stavby postavené v súlade s platnými predpismi. Ako tomu však rozumieť v praxi, vysvetľuje vo videopodcaste Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR Roman Skorka, generálny riaditeľ sekcie výstavby a vyvlastňovania:

„Pri stavbách, ktoré spadajú do tohto časového úseku, nekoná stavebný úrad podľa nového, ani starého stavebného zákona. Nevykonáva žiadne úkony ani nevedie žiadne konanie. To, čo je však dôležité spomenúť pre tento typ stavieb je, že na účel ich zápisu do katastra, aby sa teda nejakým spôsobom zlegalizovala ich existencia alebo odzrkadlila sa v katastri nehnuteľností, sa postupuje podľa osobitného predpisu, ktorým je katastrálny zákon.“

Generálna amnestia neznamená automatický zápis do katastra
To, že je stavba legálna z pohľadu stavebného práva, ešte neznamená, že sa automaticky objaví aj na liste vlastníctva. Stavebný úrad síce nevedie žiadne stavebné, kolaudačné ani iné konanie — o zápise do katastra to však nič nehovorí, treba oň požiadať. Pokiaľ má stavba charakter budovy a je so zemou spojená pevnými základmi, bez ohľadu na jej rozmery, zapíše ju do katastra nehnuteľností okresný úrad. Takýto zápis sa už riadi katastrálnym zákonom, konkrétne § 46 ods. 7:

„Pri zápise stavby alebo podzemnej stavby do katastra, ku ktorej kolaudačné rozhodnutie alebo užívacie povolenie nadobudlo právoplatnosť pred 1. októbrom 1976, sa predkladá oznámenie obce, kedy bola stavba alebo podzemná stavba skolaudovaná alebo daná do užívania, aké súpisné číslo jej bolo určené a kto bol jej stavebníkom podľa kolaudačného rozhodnutia alebo užívacieho povolenia; ako vlastník sa zapíše osoba uvedená v oznámení obce ako stavebník."

Čo ak nemáte žiadne staré doklady?
Pri stavbe, ktorú ste zdedili po starých rodičoch, pravdepodobne nebudete mať doma úhľadne odloženú kompletnú dokumentáciu spred päťdesiatich rokov. Nie ste jediní. Obec by mala mať prehľad o stavbách na svojom území, no v konkrétnom prípade si môže vyžiadať doklady alebo vyhlásenie, o ktoré svoje oznámenie oprie. Aké podklady bude potrebovať, závisí od okolností a posúdenia konkrétnej obce.

Čo musí obsahovať oznámenie obce?
Oznámenie od obce musí obsahovať nasledovné údaje:
- kedy bola stavba postavená, resp. daná do užívania (v období pred 1. 10. 1976),
- aké súpisné číslo jej bolo určené, prípadne oznámenie, že súpisné číslo nebolo stavbe určené
- kto bol stavebníkom stavby: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, bydlisko.

K žiadosti o vydanie oznámenia obce je potrebné priložiť aj
- doklad, respektíve rozhodnutie či oznámenie o pridelení súpisného čísla, ak ním žiadateľ disponuje,
- čestné prehlásenie o veku stavby, prípadne doklad o jej nadobudnutí (kolaudačné rozhodnutie, stavebné povolenie, kúpnopredajná zmluva, darovacia zmluva),
- geometrický plán.

Nezabudnite ani na daň z nehnuteľnosti
Ak sa zápis stavby do katastra uskutoční v roku 2026, priznanie k dani z nehnuteľností je potrebné podať do 31. januára 2027. Ak ste však nehnuteľnosť priznali už v minulosti a obec vám za ňu daň pravidelne vyrubuje, nové priznanie nemusíte podávať iba preto, že bola dodatočne zapísaná na list vlastníctva. Výnimkou je nadobudnutie nehnuteľnosti dedením alebo dražbou. Vtedy vzniká daňová povinnosť už v priebehu roka a priznanie musíte podať do 30 dní od jej vzniku.