Kedy možno zlegalizovať stavbu z rokov 1976 až 1989?

Pri čiernych stavbách postavených od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989 zohráva síce obdobie ich výstavby dôležitú úlohu, rozhodujúce sú však aj ďalšie okolnosti. Aby sa na garáž, letnú kuchyňu, prístavbu, chatu či inú nezapísanú budovu vzťahovala amnestia, musia byť splnené dve zákonné podmienky. Ktoré to sú a čo budete potrebovať pri zápise podobnej stavby do katastra?

Ak takáto stavba splní podmienky stanovené zákonom, nie je ju potrebné dodatočne legalizovať. Stačí, že sa musí nepretržite využívať na svoj účel (prvá podmienka) a vlastník stavby musí byť k tomuto dňu aj vlastníkom pozemku alebo mať iné právo k pozemku, na ktorom je stavba postavená (druhá podmienka). Novela stavebného zákona z apríla 2024 tak priniesla riešenie aj pre nepovolené stavby z obdobia od 1. októbra 1976 do konca decembra 1989.

Generálna amnestia / amnestia
Kým pre stavby spred októbra 1976 platí generálna amnestia, pri tejto skupine stavieb hovoríme len o amnestii. „Rozdiel spočíva v tom, že pri generálnej amnestii nie je potrebné vykonať žiaden úkon ani sa nemusí v drvivej väčšine prípadov nič preukazovať. Pre túto druhú kategóriu, ktorú pracovne nazývame amnestia, musia byť splnené dve podmienky vyplývajúce zo zákona,“ potvrdzuje Roman Skorka, generálny riaditeľ sekcie výstavby a vyvlastňovania vo videopodcaste Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR.

Amnestia ruší konanie
Ak stavba spĺňa obe zákonné podmienky, od 1. apríla 2024 sa považuje za stavbu postavenú v súlade so zákonom. Nejde teda o klasické dodatočné povoľovanie, pri ktorom by stavebný úrad skúmal jej technický stav a následne vydával rozhodnutie o legalizácii. Zákon výslovne rozlišuje tieto stavby od čiernych stavieb postavených od roku 1990 do 31. marca 2025, pri ktorých už musí vlastník podať návrh na preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie a splnenie podmienok preukázať v samostatnom konaní.

Zápis do katastra nehnuteľností
Ani v tomto prípade legálnosť stavby zo stavebného hľadiska ešte automaticky nezabezpečí jej zápis na list vlastníctva – tak, ako sme už spomínali pri generálnej amnestii.à (link na predošlý článok prípadne) Ak stavba v katastri chýba, jej vlastník musí zápis riešiť podľa katastrálneho zákona, ktorý hovorí, že:

„Pri zápise stavby alebo podzemnej stavby do katastra, ktorá bola postavená od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989, sa predkladá oznámenie obce, kedy bola stavba postavená, na aký účel bola nepretržite užívaná, aké súpisné číslo jej bolo určené a kto bol jej stavebníkom, spolu s verejnou listinou alebo inou listinou preukazujúcou, že stavebník mal ku dňu 1. apríla 2024 vlastnícke právo k pozemku alebo iné právo k pozemku pod stavbou; ako vlastník stavby sa zapíše osoba uvedená v oznámení obce ako stavebník."

Čo má obsahovať oznámenie obce?
Oznámenie od obce musí obsahovať nasledovné údaje:
- kedy bola stavba postavená,
- na aký účel bola stavba nepretržite užívaná (napr. na účel rodinného domu, hospodárske účely, skladové účely, garážovanie motorového vozidla a pod.),
- aké súpisné číslo jej bolo určené, resp. oznámenie, že súpisné číslo nebolo stavbe určené (pri neurčení súpisného čísla dôvod neurčenia napr. doplnková stavba),
- kto bol stavebníkom stavby: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, bydlisko,
- prílohou je verejná listina alebo iná listina, ktorá preukazuje, že stavebník mal ku dňu 1. apríla 2024 vlastnícke právo k pozemku, alebo iné právo k pozemku pod stavbou. (napr. nájomná zmluva, vecné bremeno, zmluvy o budúcej kúpnej zmluve).

Aj za zlegalizovanú stavbu je potrebné platiť daň
Amnestia vás však nezbavuje povinnosti podať priznanie k dani z nehnuteľnosti. Po oznámení obce a zápise do katastra tak urobte do 31. januára nasledujúceho roka — čo je zákonný termín na jeho podanie.

Sankcie pri amnestii nehrozia
Dobrou správou je, že pri stavbách, na ktoré sa vzťahuje generálna amnestia alebo amnestia, sa pokuty za existenciu čiernej stavby obávať nemusíte. Považujú sa totiž za zlegalizované priamo zo zákona. Platí to však len vtedy, ak stavba skutočne patrí do príslušného obdobia a spĺňa všetky stanovené podmienky.