Dodatočná legalizácia čiernych stavieb od roku 1990: toto musíte splniť
Chystáte sa predať nehnuteľnosť s prístavbou, garážou alebo chatu z obdobia po roku 1990, na ktorú nikdy nebola vydaná kolaudácia? Bez dodatočnej legalizácie sa podobná stavba môže stať prekážkou predaja. Táto kategória stavieb totiž nespadá pod žiadnu amnestiu — legalizácia tu prebieha formou samostatného konania, v ktorom treba doložiť dokumentáciu a preukázať spôsobilosť stavby na užívanie, a to najneskôr do 31. marca 2029.
Na rozdiel od stavieb do roku 1989 tu zákon nič neposudzuje automaticky. Ak bola vaša stavba zhotovená a užívaná od začiatku roka 1990 do konca marca 2025 bez stavebného povolenia (alebo v rozpore s ním), legalizácia prebieha formou samostatného návrhového konania podľa § 140d stavebného zákona. Musíte tak sami podať návrh a doložiť k nemu potrebné dokumenty.
Čo sa posudzuje?
Nový právny inštitút sa nazýva "preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie". Stavebný úrad preverí samotnú stavbu, jej umiestnenie aj vzťah vlastníka k pozemku. Ako vysvetľuje Roman Skorka z Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR, ide o návrhové konanie — vlastník musí obhájiť svoj návrh a predložiť všetky dôkazy, ktoré by mohli viesť k dodatočnej legalizácii stavby. Na žiadosť vlastníka preverí úrad spôsobilosť stavby na užívanie, pričom majiteľ musí preukázať, že:
„Okrem vlastníctva alebo iného vzťahu k dotknutému pozemku je stavba stavebnotechnickým vyhotovením spôsobilá na užívanie a že neohrozuje život. Taktiež musí preukázať súlad so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie, avšak len z hľadiska funkčných regulatívov. Taktiež musí preukázať, že stavba sa nenachádza v rámci ochranných pásiem alebo bezpečnostných pásiem,“ vysvetľuje Roman Skorka, generálny riaditeľ sekcie výstavby a vyvlastňovania, vo videopodcaste UUPV.
Týka sa to iba rodinných domov?
Rozhodujúce nie je, či ide o rodinný dom, garáž, prístavbu, plot alebo inú menšiu stavbu. Zákon nerozlišuje ani to, či bolo pôvodne potrebné stavebné povolenie alebo iba ohlásenie. Podstatné je, že stavba bola v období medzi 1. januárom 1990 a 31. marcom 2025 zhotovená a užívaná bez príslušného povolenia alebo v rozpore s ním. Samozrejme, musí byť dokončená a spôsobilá na užívanie.
Aké dokumenty budete potrebovať?
Zoznam príloh, ktoré bude k žiadosti o preukázanie spôsobilosti stavby na užívanie potrebné doložiť, nájdete na miestne príslušnom stavebnom úrade. K žiadosti sa však najčastejšie prikladá:
- projektová dokumentácia skutočného vyhotovenia stavby,
- doklad o vlastníctve alebo inom práve k pozemku,
- geometrický plán alebo porealizačné zameranie stavby,
- záväzné stanovisko orgánu územného plánovania,
- stanoviská a súhlasy dotknutých orgánov,
- doklady o potrebných skúškach, meraniach a bezpečnosti zariadení,
- doklad o zaplatení správneho poplatku.
Čo nasleduje po podaní žiadosti?
Ak vlastník splnenie všetkých požiadaviek preukáže, stavebný úrad vydá rozhodnutie, ktorým potvrdí spôsobilosť stavby na užívanie. Toto rozhodnutie má rovnaké účinky ako kolaudačné rozhodnutie. Ak úrad objaví odstrániteľné nedostatky, môže konanie prerušiť a nariadiť potrebné úpravy alebo zabezpečovacie práce. Horší scenár nastáva vtedy, ak vlastník zákonné podmienky nepreukáže alebo uložené úpravy v stanovenej lehote nevykoná. V takom prípade môže stavebný úrad nariadiť odstránenie stavby.
Ak stavba nie je dokončená
Preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie je určené pre dokončené a užívaniaschopné stavby. Ak stavba dokončená nie je, rieši sa postupom dodatočného povolenia. Vlastník musí aj v tomto prípade predložiť žiadosť a doklady preukazujúce, že dodatočné povolenie nie je v rozpore s verejnými záujmami. Počas konania sa na nedokončenej stavbe spravidla nesmie ďalej pracovať, pokiaľ stavebný úrad neurčí inak.
Osobitné pravidlá pre niektoré lokality
Mierne odlišné podmienky platia pre stavby nachádzajúce sa v priestorovo separovaných lokalitách, ktoré vytvárajú koncentrovanú a generačne reprodukovanú chudobu. V tejto kategórii sa možnosť preskúmania vzťahuje iba na stavby zhotovené a užívané najneskôr do 31. marca 2024.
Dokedy môžete podať žiadosť?
Žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie môžete podať najneskôr do 31. marca 2029. Rozhodujúce je, aby bola podaná v tejto lehote – samotné konanie sa môže skončiť aj neskôr. Po legalizácii stavby tejto kategórie a jej zápise do katastra musí vlastník podať priznanie k dani z nehnuteľností do 31. januára nasledujúceho roka.