Bezpečný prevod kúpnej ceny nehnuteľnosti
Asi najčastejším spôsobom, ako uhradiť kúpnu cenu za nehnuteľnosť je bezhotovostný peňažný prevod vlastných finančných prostriedkov a financovanie formou hypotekárneho úveru, resp. kombinácia týchto dvoch spôsobov. Menej využívanou a zároveň asi najmenej bezpečnou formou je potom platba v hotovosti – málo využívaná najmä z dôvodu limitácie celkovej sumy (novela zákona účinná od 01.07.2023 zjednotila zákaz vykonávať platby v hotovosti, ktorej hodnota prevyšuje 15.000,- eur pre fyzické aj právnické osoby). O peniaze banky sa báť nemusíte, ale ohľadom tých svojich by ste mali byť opatrní.
Aký spôsob platby je najbezpečnejší?
Z praxe viem, že kupujúcim nie je príjemný pocit, že už za nehnuteľnosť zaplatili celú kúpnu cenu a napriek tomu ju ešte ďalších niekoľko dní ani nevlastnia ani neužívajú. Predávajúci zase neradi odovzdávajú svoje nehnuteľnosti bez toho, aby mali za ne riadne zaplatené. Existuje však kompromis v podobe bankovej vinkulácie alebo notárskej úschovy, ktoré spoľahlivo ochránia Vaše peniaze. Spravidla najmä pri vyšších čiastkach hradených z vlastných zdrojov kupujúcim odporúčam túto časť kúpnej ceny vinkulovať, resp. uschovať. Službu ponúkajú advokáti, notári aj banky. Aký je teda rozdiel medzi bankovou, advokátskou a notárskou úschovou?
Vinkulácia – banková úschova
Pod pojmom vinkulácia sa rozumie účelové obmedzenie práva kupujúceho nakladať so svojimi finančnými prostriedkami na účte. Proces začína uzatvorením zmluvy o vinkulácii medzi kupujúcim a bankou. Túto dokumentáciu vyhotovuje banka, pričom vychádza z kúpnej zmluvy. Ďalším krokom je zriadenie bankového účtu, na ktorý kupujúci prevedie potrebné množstvo financií a od toho momentu stráca právo s týmito financiami ďalej voľne nakladať. Po splnení podmienok, ktoré si vopred predávajúci a kupujúci spolu dohodli (najčastejšie predloženie listu vlastníctva vystaveného už na kupujúceho, ale aj iné), banka vyplatí sumu na účet predávajúceho.
Advokátska alebo notárska úschova
Funguje na podobnom princípe ako banková vinkulácia, pričom dohodu o úschove uzatvárate s advokátom alebo notárom. V čom má táto alternatíva navrch? Rozhodne poskytuje vyššiu ochranu. Oproti banke chráni predávajúceho naviac aj pred prípadnou exekúciou kupujúceho. Exekučné konanie sa totiž vzťahuje na všetky účty daného človeka, a to vrátane vinkulačného. Naproti tomu exekútor nesmie siahnuť na financie uschované v notárskej úschove, keďže sa jedná o účet tretej osoby.
Advokáti a notári sú tiež povinní poistiť sa v oblasti zodpovednosti za výkon činnosti. Úlohou poistenia je chrániť účastníkov, aby v prípade vzniku škody mohla byť ich ujma vykompenzovaná.
Koľko úschova stojí a kto ju hradí?
Za úschovu platí spravidla ten, kto si ju zriaďuje a koho prioritne chráni, teda kupujúci. Cena sa líši podľa toho, ktorú z troch možností si vyberiete.
Odmenu notára určuje vyhláška č. 31/1993 Z.z. o odmenách a náhradách notárov. Nepočíta sa paušálom, ale percentom z uschovanej sumy: z prvých 5.000,- eur je to 1 %, z ďalšej časti do 50.000,- eur 0,5 %, do 100.000,- eur 0,3 % a do 500.000,- eur 0,1 %, najmenej však 50,- eur. Pri kúpnej cene 100.000,- eur tak odmena vychádza na 425,- eur. Ak je notár platiteľom DPH, pripočíta sa k nej ešte daň.
Pri advokátoch žiadna pevná sadzba neexistuje. Vyhláška č. 655/2004 Z.z. o odmenách a náhradách advokátov odmenu za úschovu neurčuje, takže cena je vecou dohody. Advokáti, ktorí ju zverejňujú, uvádzajú sumy od približne 50,- eur vyššie, a ak vám advokát zároveň pripravuje kúpnu zmluvu, úschova býva súčasťou celkovej ceny. Vždy si preto vopred vypýtajte konkrétnu ponuku.
Banky si účtujú jednorazový poplatok, ktorý nezávisí od výšky vinkulovanej sumy. Pri vyšších kúpnych cenách preto vychádza vinkulácia spravidla lacnejšie než notárska úschova. Poplatky v jednotlivých bankách sú nasledovné:
Ktorú možnosť si vybrať?
Univerzálne najlepšie riešenie neexistuje, každá z možností sa hodí do inej situácie. Banková vinkulácia je najjednoduchšia a pri vyšších sumách spravidla aj najlacnejšia, najmä ak už máte účet v banke, ktorá ju ponúka. Notárska úschova stojí viac, no peniaze pri nej ležia na účte tretej osoby, takže predávajúceho chráni aj pred prípadnou exekúciou kupujúceho. Advokátska úschova dáva zmysel vtedy, keď vám advokát zároveň pripravuje kúpnu zmluvu a podmienky vyplatenia sú zložitejšie.
Nech sa rozhodnete pre ktorúkoľvek z nich, dôležité je dohodnúť si spôsob úhrady ešte pred podpisom kúpnej zmluvy a presne v nej popísať, kedy a za akých podmienok budú peniaze vyplatené.